Телефон Горячей Линии для жителей Москвы и Московской области

С 9-00 до 21-00

Юридическая Консультация в Офисе и по Телефону

С 9-00 до 21-00

(916) 688-96-21


(495) 963-23-88

РЕШЕНИЕ ВАШИХ ПРОБЛЕМ В ТРИ ЭТАПА:
ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ

Недвижимость в Германии


Недвижимость в Германии. Выгодное вложение для проживания, извлечения прибыли, инвестиций.

Последнее время россияне среднего класса  проявляют все больший интерес к недвижимости за рубежом.

По нашему мнению, одним из самых интересных направлений для инвестиций в странах западной Европы является Германия.

Как россиянину приобрести недвижимость в Германии?

В Германии иностранцы без всяких ограничений могут приобретать как жилую, так и коммерческую недвижимость, оформляя ее либо на физическое, либо на юридическое лицо. Для этого нужен лишь действующий заграничный паспорт и деньги.

Физическое лицо, независимо от гражданства, имеет право на покупку земли, жилья и коммерческих объектов во всех федеральных землях Германии.

 

Процесс покупки начинается с открытия счета в немецком банке.

Расчеты между продавцом и покупателем осуществляются посредством банковских переводов. Другие способы практически не используются. Юридических ограничений для открытия иностранцами счетов в немецком банке нет, но у клиентов с непрозрачным финансовым прошлым могут возникнуть сложности, так как в стране достаточно строгое законодательство по борьбе с отмыванием незаконных капиталов.

Для удостоверения личности и прохождения всех формальностей при открытии счета необходимо присутствовать лично. Действующий в банковской системе ФРГ способ «почтовой легитимации» клиента, когда каждый гражданин может удостоверить личность банку в любом почтовом отделении страны, не действует в отношении иностранцев.

С требованиями банка к оформлению и перечню запрашиваемых документов желательно ознакомиться заранее. Чаще всего от иностранных клиентов требуются загранпаспорт, подтверждение адреса проживания и правильно заполненные банковские формуляры, но некоторые банки могут потребовать и справку-рекомендацию.

Счет открывается в евро. Договор на его обслуживание заключается после проверки банком документов и данных клиента. Деньги на счет можно вносить сразу после открытия.

 

Как же проходит сделка?

Первое, что рекомендуется сделать покупателю, – это ознакомиться с содержанием Поземельной книги (Grundbuch). Сделать это можно либо самостоятельно, либо с помощью нотариуса. В Поземельной книге зафиксированы все настоящие и будущие собственники земли, возможные обременения ипотеками и т. д.

После проверки состояния недвижимости в Поземельной книге продавец и покупатель как правило встречаются у нотариуса. При этом одновременного присутствия сторон для заключения договора не требуется – допускается поочередная явка к нотариусу. Заверение договора купли-продажи у нотариуса – обязательное условие сделки.

Важно знать, что переход права собственности происходит не в момент подписания договора купли-продажи, а после внесения нового собственника в Поземельную книгу. При подписании договора продавец доверяет нотариусу произвести в ней изменения, однако только после того, как покупатель переведет деньги. После того как договор подписан, покупатель перечисляет деньги за приобретаемый объект на счет продавца или нотариуса. Последний сразу же направляет документы об изменении собственника в учреждение, ведущее записи в Поземельной книге.

На данном этапе рекомендуется предпринять следующий шаг. Поскольку между заключением договора купли-продажи и официальным изменением прав собственности могут пройти несколько недель, сразу же по подписании договора следует в Поземельной книге сделать пометку о предстоящем приобретении недвижимости. Такая запись будет служить покупателю гарантией безопасности сделки.

После того как в Земельную книгу будет внесены изменения прав собственности, покупатель становится полноправным собственником. В целом вся процедура покупки занимает от трех до восьми недель, в зависимости от быстроты работы учреждений.

 

Какие налоги нужно уплатить?

Обязательным условием внесения нового собственника в Поземельную книгу является уплата налога на приобретение недвижимости. Как правило, он составляет 3,5% от покупной цены. Некоторые регионы, например Берлин, увеличили ставку налога до 4,5%. Следует помнить, что покупатель и продавец солидарно отвечают за уплату данного налога. В договоре купли-продажи как правило оговаривается, что основным его плательщиком является покупатель. Именно к нему в первую очередь за уплатой налога и обращается Налоговое ведомство. Но если покупатель отказывается или не в состоянии внести данный налог, то платеж взыскивается с другой стороны, то есть продавца.

К следующим расходам относятся оплата услуг нотариуса (1,5% от покупной цены), гербовый сбор (0,5%). Данные расходы, как правило, несет покупатель. Комиссию агента (3–6% от покупной цены) покупатель и продавец обычно делят поровну.

Платежи осуществляются следующим образом: нотариус высылает на ваше имя счет, включающий все расходы, помимо гербового сбора. Счет за гербовый сбор будет отправлен вам (напрямую либо так же через нотариуса) позднее – после регистрации в Поземельной книге.

 

Возможно ли получение ипотеки в Германии рядовому российскому гражданину?

При покупке недвижимости можно воспользоваться ипотечным кредитом, хотя получить его непросто. Иностранец может оформить ипотечный кредит в Германии только при следующих условиях:

– он является обладателем постоянного места жительства и рабочего контракта или собственного бизнеса на территории ЕС;

– он располагает недвижимой собственностью, пригодной для залогового обеспечения по стоимости и местонахождению.

Прежде чем выдать кредит, банк открывает специальный накопительный счет, на который в течение установленного срока поступают регулярные отчисления от зарплаты заемщика. Так проверяется платежеспособность кандидатов.

Кредит дается на срок до 25 лет под 5–7% годовых. Треть суммы выплачивается в качестве первоначального взноса.

 

Визовый режим и вид на жительство в Германии

Для въезда российских граждан в Германию требуется виза, которая бывает двух видов: шенгенская и национальная германская. Шенгенская виза действительна и в других государствах Шенгенского соглашения. Она бывает однократной или многократной и, соответственно, дает право либо на однократный, либо на многократный въезд в страну на срок не более 90 дней в течение полугода.

Национальная виза действительна только для Германии. Первоначальный срок ее действия составляет три месяца, однако он может быть продлен в германском ведомстве по делам иностранцев на основании обучения или работы в стране.

Для оформления визы в посольстве или консульстве гражданам России требуются следующие документы:

– общегражданский заграничный паспорт действующего образца (срок действия должен быть не менее 3,5 месяцев после окончания предполагаемой поездки);

– две фотографии 3,5×4,5 (цветные, на светлом фоне);

– ксерокопия всех страниц и обложки внутреннего паспорта;

– справка с места работы на оригинальном бланке предприятия с указанием должности и оклада;

– выписка с банковского счета или трэвел-чеки из расчета 50 евро в сутки на человека;

– для детей до 18 лет – оригинал или нотариально заверенная копия свидетельства о рождении;

– если ребенок до 18 лет выезжает не с двумя, а с одним из родителей, другими родственниками или сопровождающими лицами, необходимо нотариально заверенное разрешение от остающегося родителя (родителей) на выезд ребенка. В случае если это невозможно, необходимо предоставить удостоверение матери-одиночки, свидетельство о смерти другого родителя или справку из милиции о том, что с ним отношения не поддерживаются (оригинал или нотариально заверенную копию);

– если имеются старые загранпаспорта, их необходимо приложить;

– если выезжают неработающие пенсионеры, необходимо предоставить финансовое подтверждение от лиц, оплачивающих поездку;

– анкета по установленному образцу (анкеты для шенгенской и национальной визы отличаются)

Также необходимо предоставить медицинскую страховку, которая может быть оформлена как самостоятельно, так и за счет приглашающей стороны. Оформить страховку можно почти во всех крупных страховых компаниях – зачастую прямо у консульства. Как правило, все компании, предлагающие там свои услуги, имеют государственную аккредитацию – без нее посольство или консульство может не принять страховку. Страховая сумма должна быть не менее 30 тыс. евро. Стоимость страхового полиса приблизительно такова:

- при оформлении однократной визы – 0,27 евро в день;

- при оформлении мультивизы – на 30 дней в течение года – 6,73 евро на весь срок;

- на 45 дней – 9,42 евро на весь срок;

- на 60 дней – 12,8 евро на весь срок;

- на 90 дней – 16,16 евро на весь срок;

- на 180 дней – 25,6 евро на весь срок.

Консульский сбор за получение шенгенской визы в Германию составляет 35 евро, национальной визы – 30 евро. Срок рассмотрения документов на визу составляет, как правило, около трех рабочих дней, но в праздничные дни может быть и дольше.

Владельцы недвижимости получают мультивизу с правом на пребывание в Германии на протяжении 90 дней из каждых шести месяцев. Однако льгот при предоставлении вида на жительство это не дает.

В посольстве могут отказать в выдаче визы, особенно молодым незамужним женщинам, без объяснения причин.

 

ВНЖ и ПМЖ

Вид на жительство в Германии, как и в большинстве стран Западной Европы, получить сложно, но возможно. Наиболее простой путь – открытие собственного бизнеса в стране. Самая распространенная форма собственности – общество с ограниченной ответственностью (GmbH). В качестве частного предпринимателя нерезиденту ЕС без ВНЖ выступать нельзя.

Сумма стартового капитала для общества с ограниченной ответственностью составляет 25 тыс. евро. Иностранный учредитель компании, не имеющий ВНЖ, может быть назначен управляющим, если у него есть возможность въезда в ЕС в любое время, например, на основании мультивизы. В среднем процесс регистрации фирмы занимает от 1,5 до 2,5 месяцев.

Главный фактор, влияющий на предоставление ВНЖ предпринимателю – размер инвестиций и создание рабочих мест. Для обоснования получения вида на жительство необходимо написать для посольства подробный бизнес-план. Как правило, из посольства документы посылаются в органы той федеральной земли, где намерен жить и работать соискатель. Срок рассмотрения документов составляет от 6 до 15 месяцев.

Также ВНЖ с последующим получением ПМЖ в течение пяти лет можно получить через заключение контракта на работу, вступление в брак с гражданином Германии или поступление в немецкий вуз.

Разрешение на работу предоставляется, например, если речь идет о повышении профессиональной квалификации, о работе в рамках сотрудничества между фирмами или о видах деятельности, где международный обмен является общепринятой практикой.

При заключении брака с гражданином Германии проходится собеседование с участием психологов, затем возможна проверка на совместное проживание в течение 3-4 лет. Так что иммиграция в страну путем фиктивного брака – процесс достаточно сложный.

Достаточно просто получить ВНЖ, поступив в высшее учебное заведение на территории Германии: обучение в стране доступно для иностранцев, также студентам дается право на работу во время обучения.

Также можно получить статус контингентного беженца: на это имеют право лица еврейского происхождения, у которых национальность хотя бы одного из родителей подтверждается свидетельством о рождении. В этом случае процедура иммиграции проходит от полутора до трех лет.

Как правило, вид на жительство выдается на один год с возможностью продления до трех лет. По истечении трех лет еще раз проверяется целесообразность нахождения иностранного гражданина в Германии, и при положительном заключении выдается бессрочная виза (ПМЖ). При отсутствии на территории ЕС на протяжении шести месяцев иностранец лишается немецкого ПМЖ. Владелец ПМЖ уравнивается во всех правах с гражданином страны, кроме права избирать и быть избранным.

 

ГРАЖДАНСТВО

На получение немецкого гражданства могут претендовать лица, прожившие на территории Германии на законных основаниях не менее восьми лет, имеющие ПМЖ, постоянную работу и владеющие немецким языком.

Знание языка можно подтвердить, либо предъявив сертификат об окончании немецкой школы или языковых курсов, признанных по всей Европе, либо пройдя языковой тест, например, в Volkshochschule (центре дополнительного образования).

За прохождение теста взимается пошлина. Он длится до 45 минут и может быть повторен еще раз. Если соискатель не сдаст тест и при второй попытке, его ходатайство о гражданстве будет отклонено, а пошлина возмещена не будет. Заявитель имеет возможность в любой момент вновь подать заявление на получение гражданства и снова повторить языковой тест.

Кроме языкового в Германии введен обязательный тест на знание истории, политического устройства и обычаев страны и конкретного региона. Тест состоит из 33 вопросов с вариантами ответов, из которых соискатель немецкого гражданства должен ответить минимум на 17.

В Германии двойное гражданство не признается. Скорее всего, от российского гражданства попросят отказаться.

Льготы при предоставлении гражданства Германии получают этнические немцы. С немецкой стороны компенсируются все расходы по переезду. Для этого соискатель должен быть немцем по национальности, указанной в каком-либо документе: форме №1 из паспортного стола, военном, партийном билете, свидетельстве о рождении (своем или ребенка) и т.д.

Все документы подаются в одно из консульств на территории России или же через доверенных лиц в Федеральное Административное Ведомство (Bundesverwaltungsamt) на территории Германии. После подтверждения национальности соискатель проходит экзамен на знание немецкого языка, традиций и культуры в посольстве или консульстве по месту жительства. В случае успешного прохождения этого экзамена выдается согласие на въезд и виза, в которой указывается соответствующий лагерь для переселенцев.

По прибытии в Германию повторно оформляются документы и сдается языковой тест, после чего соискателя отправляют в следующий лагерь для получения немецкого гражданства. Также на гражданство имеют право близкие родственники соискателя: супруг(-а), дети, внуки. Члены семей родственников переселенца по приезду в Германию получают ВНЖ.

_____________________________________________________________________________________

Для решения вопроса можете воспользоваться нашим предложением:

Бесплатная Юридическая Консультация

Для решения вопроса можете воспользоваться нашим предложением: Бесплатная Юридическая Консультация

С этой статьёй так же читают:

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ

Добавьте файл... captcha



Адвокат Денис Лисенков