Документы кадастрового и технического учета. Площадь объектов недвижимости. Реконструкция и перепланировка.

Объекты недвижимости в ЕГРП должны быть описаны на основании данных технического учета (инвентаризации) для зданий, строений, сооружений, жилых и нежилых помещений и кадастрового учета для земельных участков. В зависимости от объекта заявляемого на регистрацию права или предмета сделки обязательным приложением к документам, необходимым для регистрации прав, являются план земельного участка и (или) план объекта недвижимости. План земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за проведение када­стровых работ, а планы другого недвижимого имущества — соответству­ющим органом учета.

В документах кадастрового и технического учета проверяется нали­чие наименования организации, удостоверившей план, должности, фами­лии и подписи должностного лица, печати организации. Также проверя­ется соответствие наименования и места нахождения (адреса) объекта сведениям, указанным в заявлении на государственную регистрацию и в правоустанавливающем документе.

Следует подчеркнуть, что кадастровые планы участков и технические паспорта недвижимости не являются правоустанавливающими документами. Сведения в них о правообладателях не имеют юридической силы. Поэтому, если в этих документах указан прежний собственник (или вообще не указан), это не препятствует государственной регистрации сделки и прав нового собственника. План — источник сведений об объекте не­движимости, но не о правах на него. Повторного изготовления копии технического паспорта или переоформления его на нового правооблада­теля не требуется.

Для государственной регистрации ранее возникших прав необходимы сведения о правообладателе и наличии (отсутствии) арестов, запретов, прочих ограничений (обременений) прав, имеющиеся в организациях технического учета и иных органах, осуществлявших регистрацию недвижимости до начала деятельности учреждения юстиции (его филиала). При отсутствии у заявителя таких документов регистрирующий орган может самостоятельно обратиться за информацией, необходимой для государственной регистрации, в соответствии с п. 3 ст. 8 Закона о регистрации прав. После регистрации прав в учреждении юстиции для регистрации дальнейших сделок с данным объектом и перехода прав на него документы организаций, ранее осуществлявших регистрацию недви­жимости, о принадлежности имущества и об отсутствии ограничений (обременений) не требуются.

Документы технического учета ОТИ (БТИ). На здания и сооружения, как правило, ОТИ (БТИ) выдает копию технического паспорта в полном объеме. Технический паспорт на здание должен содержать поэтажные планы и подробные экспликации к ним (чертежи комнат и помещений на каждом этаже с обозначением номера и площади, а также общую пло­щадь помещений на этаже и во всем здании). Копия технического паспорта может выдаваться и на такие объекты технического учета, как домовладение или имущественный комплекс (например, складской, оздоровительный, производственно-технологический), когда на одной террито­рии находится несколько объектов недвижимого имущества. В этом случае в составе технического паспорта должен быть инвентарный план зе­мельного участка, все объекты на таком плане должны быть обозначены различными литерами (буквами). При наличии такого паспорта может быть зарегистрировано право на любой объект, описанный в нем. Для реги­страции права на часть жилого дома может быть представлен техничес­кий паспорт на весь жилой дом. Технический паспорт должен иметь инвентарный номер.

На жилые и нежилые помещения в зданиях могут быть выданы выписки из технических паспортов. Выписки должны также содержать план и экспликацию помещения, инвентарный номер, инвентаризационную оцен­ку. Копии технических паспортов и выписок должны быть заверены подписью должностного лица и печатью ОТИ (БТИ).

Желательно, чтобы в плане (техническом паспорте) был указан кадастровый номер объекта. Но отсутствие кадастрового номера само по себе не является препятствием для государственной регистрации. Регистрирующий орган в таком случае самостоятельно присваивает объекту недвижимости условный номер.

В соответствии с Положением о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 № 1301, и Положением об организации в Российской Федерации государственного технического учета и техни­ческой инвентаризации объектов градостроительной деятельности, утвер­жденным Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 № 921, пла­новая техническая инвентаризация проводится не реже 1 раза в 5 лет. Документы технического учета действительны в течение данного срока. Однако в регионах может быть установлен иной «срок действительно­сти» документов БТИ (3 года, год, 6 месяцев и пр.). Если со дня составления технического описания объекта до даты его представления ОТИ срок действительности истек, дополнительно может потребоваться справка на регистрацию (БТИ) об отсутствии изменений в объекте. Но, строго говоря, истечение произвольно установленного «срока действи­тельности» технического плана не является основанием для отказа в приеме документов и в государственной регистрации. Регистрирующий орган вправе самостоятельно запросить необходимые сведения у БТИ.

Внеплановая инвентаризация проводится при изменении технических или качественных характеристик объекта учета (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, изменение уровня инженерного благоустройства, снос), а также при совершении сделок, подлежащих государственной регистрации.

После регистрации подлинники документов, содержащих техническое описание объекта, должны быть возвращены правообладателю. В дальнейшем при совершении сделок технический паспорт объекта или выпис­ка из него может передаваться правообладателем приобретателю одновременно с передачей недвижимости в соответствии с п. 2 ст. 456 ГК.

В целом для оформления недвижимости, в том числе для государ­ственной регистрации, необходимы следующие документы БТИ:

■     план регистрируемого объекта (техпаспорт, поэтажный план с экспликацией);

■     справка о правообладателе и отсутствии ограничений (обремене­ний) (только в случае регистрации прав, возникших до начала деятельности учреждения юстиции в данном регионе);

■     справка об отсутствии изменений в объекте (только в случае истечения «срока действия» планов и техпаспортов, определенно­го органом по регистрации);

■     справка об инвентаризационной стоимости объекта (в случае но­тариального удостоверения сделки, наследования и дарения не­движимости).

Подсчет площадей зданий и помещений при инвентаризации. Ре­гистрирующие органы часто отказывают в регистрации прав в случае несоответствия площади объекта по правоустанавливающему документу и плану БТИ, мотивируя тем, что право приобретено «не на ту площадь», «не в том объеме». Однако недвижимость — вещь, определяемая инди­видуальными, а не родовыми признаками. Для недвижимости площадь и объем имеют скорее техническое и экономическое, но не юридическое значение, поскольку право приобретается не на квадратные метры и строительные объемы, а на конкретную вещь. Объект прав — недвижи­мость, а не ее площадь.

Необходимость указания в правоустанавливающем документе площа­ди объекта недвижимости гражданским законодательством не установле­на. Например, согласно ст. 554 ГК для определения предмета в дого­воре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяю­щие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее пере­даче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого имущества (т.е. точный адрес). В случае определения цены на единицу площади или иного показателя размера общая цена покупки определяется исходя из фактического размера переданного покупателю имущества (п. 3 ст. 555 ГК), т.е. на момент продажи площадь может быть точно не определена- Поэтому повсеместное указание в договоре площади отчуждаемого жилого дома, квартиры, нежилого здания или помещения является условием, существенным в силу соглашения сторон как критерий определения цены недвижимости, а не в силу требований закона.

Указание площади недвижимости не является обязательным и в нотариальных свидетельствах о праве на наследство. В соответствии с Приказом Минюста России от 10.04.2002 № 99 «Об утверждении форм реестров для регистрации нотариальных действий, нотариальных свиде­тельств и удостоверительных надписей на сделках и свидетельствуемых документах» указывается объект наследования, его характеристика, сто­имость, а в отношении недвижимого имущества — его местонахождение и кадастровый номер.

Не требовалось точного указания площади в соответствии с зако­нодательством о приватизации государственного и муниципального иму­щества и в договорах безвозмездной передачи, приложениях к планам приватизации государственных (муниципальных) предприятий, поскольку для отчуждения этих объектов не требовалось технической инвентари­зации. Площадь, указываемая в актах ввода завершенных строитель­ством объектов в эксплуатацию, в распоряжении о закреплении государ­ственного и муниципального имущества на праве хозяйственного веде­ния, оперативного управления, также может не соответствовать данным технической инвентаризации.

В соответствии с п. 43 Методических рекомендаций Минюста от 01.07.2002 при выявлении расхождений сведений по объекту в правоустанавливающих документах и документах технического учета рекомен­дуется приостановить регистрацию, о чем уведомить заявителя, и напра­вить запрос в орган кадастрового или технического учета.

Вероятными причинами расхождения площади недвижимости по тех­ническому паспорту и по правоустанавливающему документу могут быть:

а) отсутствие инвентаризации на момент приобретения имущества;

б) уточнение данных обмера по результатам последующей инвента­ризации, в том числе в случае ошибки подсчета площади;

в) использование различной методики подсчета площади для раз­ных целей: включение или исключение площади балконов, лест­ниц, встроенных шкафов, подвалов и пр.;

г) градостроительные изменения объекта: реконструкция, переплани­ровка и пр.

Правообладателям недвижимости можно дать практический совет: во избежание препятствий в государственной регистрации, вызванных несоответствием площади объекта, составлять правоустанавливающие доку­менты и заявление в регистрационную службу в соответствии с данными технической инвентаризации. Если указание точной площади объекта не установлено законом или соглашением сторон, в документах возможно указывать площадь с оговоркой «приблизительно», «может быть уточне­на по данным технической инвентаризации», а в заявлении на государ­ственную регистрацию можно писать «площадь согласно техническому паспорту (плану, выписке) БТИ». Рекомендуется также заранее подгото­вить и представить в БТИ документ, объясняющий расхождение учетных характеристик объекта.

Реконструкция, переустройство и перепланировка. Вместе с тем существенное изменение характеристик объекта (не только площади, но и этажности) вследствие реконструкции неизбежно влечет вопрос о на­личии права на него. Для решения вопроса необходимо дать оценку реконструкции с точки зрения гражданского права. Что происходит с объектом при реконструкции: уничтожение существующего объекта (соответственно, прекращение права на него п. 1 ст. 235 ГК РФ) и созда­ние нового объекта права либо изменение объекта без прекращения права на него.

В зависимости от вида строительных работ возможны следующие варианты.

1.  Если строительные работы привели к созданию нового объекта, то необходима регистрация возникновения права на основании акта приемки в эксплуатацию.
2.  Если право на объект было зарегистрировано и произошло ар­хитектурно-строительное изменение недвижимости (в том числе перепланировка, переоборудование помещений), в описание объекта в ЕГРП на основании нового технического плана БТИ должны быть внесены изменения: указаны новая площадь, этажность и назначение объекта. Правообладателю может быть выдано новое свидетельство о регистрации права.
3.  Если право не было зарегистрировано до проведения строитель­ных работ, проводится его регистрация в ЕГРП на основании имеющихся правоустанавливающих документов. В ЕГРП и свиде­тельстве о регистрации права указываются новые характеристики объекта по плану БТИ независимо от их значения в правоуста­навливающем документе.