Телефон Горячей Линии для жителей Москвы и Московской области

С 9-00 до 21-00

Юридическая Консультация в Офисе и по Телефону

С 9-00 до 21-00

(916) 688-96-21


(495) 963-23-88

РЕШЕНИЕ ВАШИХ ПРОБЛЕМ В ТРИ ЭТАПА:
ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ

Злоупотребление правами в жилищной сфере консультация юриста по жилищным вопросам

консультация юриста по жилищным вопросам

юридическая консультация по жилищным вопросам

Злоупотребление правами в сфере частного права нельзя отнести к малоисследованным проблемам, что подтверждается достаточно серьезным массивом специальных, в том числе и монографических, работ. Наблюдается четкая тенденция к увеличению использования данной конструкции и в судебной практике. Однако жилищная сфера долгое время находилась в стороне от данных тенденций. Немногочисленные публикации, направленные на анализ данных вопросов, отсутствие высказанных по данному вопросу позиций высших судебных инстанций не позволяли сформулировать актуальные для жилищного права положения, в которых была бы отражена специфика злоупотребления правами в жилищной сфере.

Не претендуя на выяснение всех возможных особенностей, обратимся к анализу отдельных вопросов, связанных со злоупотреблением правом в жилищной сфере.

Множественность субъектов жилищных отношений и вынужденный характер их участия в таких отношениях порождает немало проблем, требующих продуманного законодательного регулирования и единообразной судебной практики. Одной из таких проблем является необходимость получения согласия иных субъектов на совершение определенных действий с жилым помещением. И в этом контексте показательны два примера, в которых высшие судебные инстанции высказали свой подход к данному вопросу.

Первый случай касается возможности злоупотребления правом на дачу согласия при приватизации жилого помещения, а второй - затрагивает проблемы злоупотребления правами в случае оформления земельных участков в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. При этом первая точка зрения представлена Определением Верховного Суда Российской Федерации от 6 марта 2012 г. N 5-В11-127, а вторая содержится в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28 мая 2010 г. N 12-П.

В судебной практике и в юридической литературе уже много лет не вызывала споров ситуация о том, что если один из членов семьи возражает против приватизации жилого помещения, то суд не вправе давать оценку обоснованности мотивов отказа. Иски в этом случае не подлежали удовлетворению ни при каких обстоятельствах. Вместе с тем участники отношений по приватизации стали использовать данный механизм с намерением получить определенные выгоды. В частности, обещать дать согласие на приватизацию в случае приобретения для них другого жилого помещения. Это привело к появлению в судебной практике дел, в которых подобное поведение признавалось злоупотреблением правом (что влекло к отказу в защите права на дачу согласия) с одновременным удовлетворением исков о признании права собственности в порядке приватизации. Верховный Суд РФ в указанном выше Определении вынес собственное решение, категорически отказав в возможности квалификации отказа в даче согласия на приватизацию в качестве злоупотребления правом, усилив свою аргументацию также тем, что в случае удовлетворения подобных исков лицо в принудительном порядке вынуждено стать собственником доли в праве собственности на жилое помещение, что недопустимо нормами действующего законодательства.

Представляется, что вопрос о невозможности злоупотребить правом на дачу согласия вытекает из природы самого права. Следует согласиться с тем, что выраженное согласие есть юридический факт (как правило, односторонняя сделка), тогда как право на дачу согласия - есть секундарное право, реализация которого формирует юридический состав, способный привести к определенным юридическим последствиям. Злоупотребить секундарным правом (в отличие от субъективного), которое лишь создает ситуацию "связанности" субъектов, невозможно. Именно для того, чтобы связать участников данных отношений необходимостью получения общего решения, каждому из них было предоставлено соответствующее право. Как не могут третьи лица повлиять, например, на принятие или непринятие наследства наследником, а лишь вынуждены мириться с его решением, так и получение/неполучение согласия есть смысл самого существования данного права. Предоставление субъектам возможности выражать свое согласие на совершение другим субъектом определенных действий в отношении жилого помещения является действенным инструментом для постоянного балансирования между субъективными правами различных субъектов на одно жилое помещение.

Отсутствие согласия на приватизацию жилого помещения соответственно означает, что право собственности на него возникнуть не может, другими словами, у лица отсутствует воля на то, чтобы стать собственником объекта недвижимости. Однако указанное выше Постановление Конституционного Суда РФ позволяет усомниться в подобном категоричном выводе. Напомним, что основным вопросом, обсуждаемым в данном Постановлении, был вопрос о необходимости получения решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме при формировании земельного участка под ним. Схожесть с делом о приватизации заключается в следующем: а) решение общего собрания (или, другими словами, согласие собственников помещений в многоквартирном доме) согласно ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" является обязательным для осуществления действий по формированию земельного участка и детерминирует момент возникновения права собственности; б) получение такого согласия должно происходить по установленной процедуре, однако мотивы собственников на дачу/недачу согласия не имеют никакого юридического значения. Однако Конституционный Суд своим решением отменил необходимость получения согласия собственников (большинства), указав, что "в силу различий в статусе жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и обусловленных этим различий интересов собственников (выделено мной. - С.С.) соответствующих помещений, притом что все они фактически пользуются земельным участком, на котором расположен такой дом, принятие общим собранием решения становится практически невозможным (выделено мной. - С.С.)" (п. 4.1 Постановления). Таким образом, Конституционный Суд РФ установил положение, согласно которому мнение собственников помещений в многоквартирном доме, не желающих становиться собственниками земельного участка, не принимается во внимание и инициировать его формирование (что приведет к возникновению права собственности у всех) может любой из собственников помещений в многоквартирном доме. Противоречие подходов двух высших судебных инстанций к решению сходных ситуаций очевидно.

И последний момент, на который стоит обратить внимание при анализе вопросов злоупотребления правами в жилищной сфере, связан с возможностью квалификации непроживания в жилом помещении в качестве злоупотребления правом. Нами неоднократно высказывались сомнения о правильности сложившейся в настоящий момент правоприменительной практики в области оценки юридического значения проживания/непроживания в жилье. Ее истоком является всем известное Постановление Конституционного Суда в отношении ст. 60 ЖК РСФСР в части доводов о соотносимости "проживания" в жилом помещении и "прав на жилое помещение". На основании этого документа основная категория жилищного права - проживание - практически полностью утратила свое прикладное значение. При таком подходе нивелируются все законодательные положения, связанные с введением ограничений по осуществлению прав в отношении жилых помещений, что применительно к договору социального найма отмечено и в Особом мнении судьи Ю.М. Данилова. В частности, им справедливо указывается, что "такие действия гражданина (непроживание. - Уточн. авт.) представляют собой не что иное, как злоупотребление своими правами".

Достаточно часто суды, разрешая конкретные дела, полагают, что для возникновения права достаточно вселиться и прожить в жилом помещении непродолжительный период времени (от одного дня). Дальнейшее выбытие из жилого помещения и отсутствие потребности в проживании не имеет никакого юридического значения. Кроме того, вызывает сожаление то обстоятельство, что справедливые положения Концепции развития гражданского законодательства о вещных правах о том, что непроживание в жилом помещении влечет прекращение соответствующего вещного права (узуфрукта) на жилое помещение, не были восприняты Проектом Федерального закона о внесении изменений в ГК РФ. В статьях, посвященных основаниям прекращения узуфрукта, указанное основание сохранено не было.

Преодолеть указанную судебную практику и формирующееся законодательство в данной области не так трудно, если более вдумчиво подойти к разъяснениям, содержащимся в затрагиваемом Постановлении Конституционного Суда. В данном документе речь идет лишь о временном отсутствии как основании недопустимости лишения права, что не исключает возможности прекратить право лица в случае его постоянного выбытия. В частности, итоговое решение таково: "...признать положения... допускающие лишение гражданина... права пользования жилым помещением в случае временного отсутствия, не соответствующими статьям 40 (часть 1) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации". Более того, такая "постоянность" может иметь индивидуальные рамки в зависимости от правового основания проживания в жилом помещении (например, при его срочности или бессрочности). Определенные тенденции в этом направлении уже намечаются в судебной практике, когда суды признают лиц утратившими права пользования жилыми помещениями, отмечая, что "граждане, не проживая в жилом помещении на протяжении длительного срока, сохраняют в нем регистрацию, то есть злоупотребляют своим правом, что недопустимо в силу п. 1 ст. 10 ГК РФ".

Для решения вопроса можете воспользоваться нашим предложением: Бесплатная Юридическая Консультация

С этой статьёй так же читают:

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ

Добавьте файл... captcha



Адвокат Денис Лисенков