С 26.03.2020г. Торгово-промышленная палата РФ и региональные подразделения начали осуществлять выдачу сертификатов о форс-мажоре (обстоятельствах непреодолимой силы)
Телефон Горячей Линии для жителей Москвы и Московской области
Юридическая Консультация в Офисе и по Телефону
С 9-00 до 21-00
(916) 116-44-78
РЕШЕНИЕ ВАШИХ ПРОБЛЕМ:
ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ
ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ
- Юридическая Помощь »
- Прочие вопросы »
- КАК НЕ ПРОГОРЕТЬ, ПОКУПАЯ ЖИЛЬЕ В НОВОСТРОЙКЕ
КАК НЕ ПРОГОРЕТЬ, ПОКУПАЯ ЖИЛЬЕ В НОВОСТРОЙКЕ
20 июля 2006 г. вступили в действие изменения в Федеральный закон № 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Сам закон работает с января 2005 года. Как, используя его, не быть обманутым и не потерять свои кровно заработанные рубли и условные единицы, покупая квадратные метры в новостройке?
Бесплатный юрист + по жилищным вопросам
Информация о застройщике
Застройщик обязан представить любому обратившемуся лицу для ознакомления (ч. 2 ст. 20 вышеназванного закона): учредительные документы застройщика и ее местонахождение (физический и юридический адрес);
- свидетельство государственной регистрации застройщика;
- свидетельство о постановке в налоговый орган;
- отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам;
- утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности (или за фактический период предпринимательской деятельности, если фирма работает в строительной области менее трех лет);
- аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;
- проект (проекты) строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех последних лет.
ВНИМАНИЕ!
Для ознакомления вам должны предоставить только подлинные документы землеотвода и разрешение на строительство. А на руки (по вашему желанию) выдать копии. С ними не помешает пойти в муниципалитет или управление градостроительства вашего города, чтобы перепроверить, а действительно ли данной фирме выдано разрешение на землеотвод и строительство многоквартирного дома на данной территории.
Проверьте честность застройщика
Что за фирма, сколько работает на рынке жилья, какие объекты уже построила, не было ли срывов... Эту информацию можно получить в Российской гильдии риелторов. Ее представительства открыты сейчас во многих регионах России. Какую-то информацию о фирме застройщике можно получить в муниципалитете.
Неофициально вы можете обратиться даже в налоговые органы, объяснив причину, по которой вас интересует данная фирма. Работники правоохранительных органов, исходя из многолетней практики, говорят, если строительная фирма имеет непрезентабельный офис или часто меняет их, лучше с такой фирмой не связываться.
Да будет дом!
Даже если фирма надежная - не расслабляйтесь. Принимая решение о покупке квартиры, потребуйте у фирмы землеотводные документы на будущий строящийся дом. Если вам говорят, что документы в стадии оформления и не сегодня завтра будут подписаны, спокойно уходите со словами: когда подпишете - тогда и будем разговаривать. Если же фирма под всевозможными предлогами вообще отказывается представить документы, тем более не стоит с ней связываться. Съездите на место будущего или текущего строительства, посмотрите, на каком уровне оно находится, поговорите с жителями соседних домов. Они лучше других расскажут, кипит ли на стройке жизнь или течет ни шатко ни валко.
Можно побеседовать с жильцами домов, уже построенных этой фирмой. Они тоже расскажут, с какими проблемами им пришлось столкнуться, или проблем не было вообще.
Итак, вы проверили, что фирма надежная, и решили заключить с ней договор.
Важно:
Застройщик обязан представить данные документы в подлинниках или в форме надлежащим образом заверенных копий. Так гласит п.З ч.2 данной статьи, но мы бы рекомендовали настаивать на предоставлении вам для ознакомления подлинников (особенно если фирма молодая и малоизвестная). А копии документов (ненотариально заверенные) возьмите с собой и проверьте их в соответствующих службах.
Раскошельтесь на юриста
Неплохо бы показать типовой инвестиционный договор, заключаемый строительной фирмой с клиентами, юристу, который компетентен в данном вопросе и который сможет увидеть в этом договоре уязвимые или коварные для вас места.
Договор об участии в долевом строительстве должен содержать:
- название конкретного объекта долевого строительства (например: 14-этажный дом по адресу г. Москва, ул. Строителей, д. 25);
- срок передачи застройщиком объекта;
- сведения о цене договора, сроках и порядке оплаты;
- информацию о гарантийном сроке эксплуатации данного дома (т.е. в течение какого времени вы можете предъявлять строителям претензии на недоделки). Он должен составлять не менее пяти лет. Эти пункты обязательны в любом договоре и определены ст.4 закона). При их отсутствии договор считается недействительным (ст.5).
Кроме того, желательны пункты:
- об условиях расторжения договора (по вашей инициативе или по инициативе застройщика). Эти условия должны быть прописаны досконально;
- об условиях и цене оплаты вами лишних квадратных метров после сдачи дома или возвращения вам денег, если квартира оказалась меньшего проектного размера;
- о гарантиях качества и условиях устранения недостатков (силами застройщика, соразмерным уменьшением цены договора или возмещением ваших расходов на устранение недостатков);
- об ответственности застройщика за несоблюдение сроков сдачи дома;
Эти положения также отражены в существующем законе, так называемые санкции за нарушение условий договора - как со стороны дольщика, так и со стороны строительной организации, и уже частично они защищают ваши права, но лучше, если они будут прописаны в самом договоре. Вы вправе требовать их включения в договор, причем с кокретными цифрами. К примеру, при сдаче дома в эксплуатацию ваша квартира оказалась на 4 кв.м больше проектной. По каким расценкам их оплачивать: первоначальным или существующим на момент сдачи дома? И наоборот, если квартира оказалась меньше: сколько денег вернет вам застройщик?
Если фирма отказывается вносить данные пункты - лучше отказаться от ее услуг. Не соглашайтесь, если фирма предлагает вам какую- либо другую форму заключения сделки: предварительный договор или покупку векселей на сумму, равнозначную стоимости будущей квартиры. Концов потом не найдете!
ВНИМАНИЕ!
Во избежание так называемых двойных продаж договоры участия в долевом строительстве подлежат государственной регистрации в территориальном органе Федеральной регистрационной службы (регпалате). Если застройщик отказывается от регистрации по причине длительности процедуры, лучше не пользоваться ее услугами. Кроме того, в некоторых городах (при департаментах жилищного строительства) сейчас начинают разрабатывать форму предварительной или условной регистрации. При выдаче фирме разрешения на строительство дома там создается документ на дом, в котором регистрируются все договоры (поквартирно), заключенние данной фирмой с юридическими или физическими лицами на строящийся жилой объект.
Фирмы-посредники
Если вы решили заключить договор уступки прав требования на конкретную квартиру в многоквартирном доме с фирмой-посредником (риелтором), то вам придется провести все вышеназванные проверхи в двойном объеме, то есть проверить каждого посредника в отдельности.
Но даже в этом случае вы не получаете полную гарантию того, что «ваша» квартира не перепродана уже пару раз другим покупателям. Чем больше посредников, тем больше опасность двойных продаж.
...Только из первых рук
Лучше всего приобретать квартиру из первых рук, то есть у застройщика, а не у фирм-риелторов. Так вы избежите дополнительных накруток, возникающих при перепродаже и обезопасите себя от двойных продаж в цепочке застройщик - риелтор.
Золотое правило!
Не покупайте квартиру на нулевом цикле строительства, то есть когда вырыт лишь котлован будущего дома, заложен фундамент или положены, например, только первые два этажа из шестнадцати. Обещания не всегда выполняются!
Заключая договор на долевое участие в строительстве (инвестиционный договор), вы покупаете не квартиру, а лишь обещание (хоть и юридически оформленное), что по завершении строительства конкретного дома вам предоставят квартиру в этом доме.
Уважаемые потенциальные клиенты!
Возможно, предложенная нами схема покажется достаточно трудоемкой. У вас есть выбор: пройти этот сложный путь, вложить деньги и ждать новоселья (хотя риск все равно остается) или стоять потом в пикетах, отвоевывая свои права обманутых вкладчиков.
Для решения вопроса можете воспользоваться нашим предложением: Бесплатная Юридическая Консультация
-1.jpg)
